TV Röportajı
Florida Business Journal:
Miami’den selamlar, Florida Business Journal programına hoş geldiniz. Ben John Hurly. Bugünku konuğumuz Miami’den Gayrimenkul yatırım uzmanı Sayın Nihan Gören.
Nihan hanım, 17 senedir Florida’da emlak üzerine yatırım uzmanı olarak tanınıyorsunuz. Miami bölgesi yatırımcıilar icin neden cazip?
Nihan Gören:
Merhaba John. Beni programınızda konuk ettiğiniz için teşekkürler.
Zamanlama tüm yatırımlarda en önemli nokta. Ve şu anda Amerika gayrimenkul yatırımı için ideal bir seçim.
Miami’nin, mükemmel coğrafi konumu ve şu andaki düşük fiyat piyasası bölgeyi yatırımcılar için son derece cazip bir duruma sokuyor.
Miami, ticaret, turizm ve ekonomik bakımdan Amerikanın Karayip ve Guney Amerika’ya bağlandığı kilit bir konumda. Bu açıdan Güney Florida yatırım için son derece karlı bir bölge.
Florida Business Journal:
Miami projesinin yaratıcısı olarak, bu fikir nasıl doğdu, bize açıklar mısınız?
Nihan Gören:
Efendim, bu projeyi son derece titiz bir çalışmadan ve bircok gayrimenkul ve yatırım uzmanlarıyla görüşmelerden sonra geliştirdim. Miami projesi, yatırımında maximum kazanç arayan Türk işadamlarına hitap ediyor.
Projemde Miami bölgesindeki en karlı gayrimenkulleri tanıtıyorum. Amacım bu yatırım olanaklarını doğru zamanda doğru fiyattan takdim etmek.
Florida Business Journal:
Projenizde ne gibi gayrimenkuller var?
Nihan Gören:
Amacım, Türk yatırımcılar için en iyi şartlarda ve en yüksek karda gayrimenkul fırsatlarını tanıtmak. Şu anki sartlar altında, tavsiyem Miami Atlantik okyanusu kıyısında inşaat halindeki condo ve condo/hotel yatırımları.
Florida Business Journal:
Condo, condo/hotel ve devre-mülk arasındaki farklar nelerdir?
Nihan Gören:
Condolar bildiğiniz apartman daireleri. Inşaat bittiğinde tapunuz üzerinize, ister oturabilir, ister kiraya verebilir, ya da satabilirsiniz.
Devre-mülk’de tapunuz olmadiği gibi, ne zaman ne kadar süre kullanabiliceğinize siz karar veremiyorsunuz. Tarihleri değistirmek için binbir işlemden gecmeniz gerekiyor. Condo hotellerde de maximum kalış süresi olmasına karsın, şartlar son derece esnek.
Condo hotel kavramı Turkiye’de henüz pek bilinmiyor. Ancak ben condo hotellerin son derece lüks ve mükemmel bir tatil yeri olmalarından dolayi yabacı yatırımcılar için ideal görüyorum.
Condo hoteller aynı condolar gibi tapulu mülkler. Işletmesi tecrübeli oteller zincirlerince yapıldığından, birçok bakım ve yönetim kaygısı elimine edilmiş oluyor.
Condo hotelde, mülk sizin ve kendi rezervasyonunuzu kendiniz istediğiniz tarihlerde yapabiliyorsunuz.
Sonucta condo hotel yatırımı son derece lüks bir tatil ortamından da öte, aylık bir gelir sağlıyor.
Condo hoteliniz genelde senede 2-3 ay size ayrılmış durumda. Dairenizi sizin kullanmadığınız süre boyunca otel yönetimi kiraya vererek size gelir kazandırıyor. Genelde gelen gelirin yarısı size kalıyor. Miami’nin p’lik doluluk oranını ve emlaktaki değer artişını göz önüne aldığımızda, yatırımınıza aylık bir gelir eklenmiş oluyor.
Condo hoteller mükemmel konumları ve inanılmaz derecede lüks hizmetleri dolayısıyla çok gözde bir gayrimenkul. Satmak istediğinizde yuksek prim getirecek bir yatırım.
Özetle, kira geliri, inşaat bittiğindeki değer artışı ve kısıtlı sayıda arz, Condo hotelleri son derece çekici hale sokuyor.
Miami Projesindeki Condo hotelleri en lüks ve değerli binalarda sectim. Projemdeki condo hotel, Fort Lauderdale Trump International. Mr. Donald Trump ile özel bir anlaşma yaparak belli sayıda daireyi “donmuş” bir fiyatta reserve etmiş durumdayım.
Geldiğinizde kalabileceğiniz, muhteşem bir ortamda, unutulmaz bir tatil cenneti ve karlı bir yatırım sizi bekliyor.
Florida Business Journal:
Bu yatırım imkanlarını analize ederken neleri gözönüne aldınız?
Nihan Gören:
Miami projesini geliştirirken binaların konumlarını, yerel ekonomik göstergeleri, uzun vade planları ve global emlak eğilimlerini kriter aldım. Kayda değer en önemli noktalar şunlar:
- Miami dünyanın en kazançlı emlak yatırım bölgelerinden biri.
- Florida’da su uzerindeki emlak son derece sınırlı sayıda.
- Florida aynı zamanda nüfusun azalmadığı aksine arttığı bir eyalet.
- Miami’de 8 ay gibi uzun bir turizm sezonu bulunmakta.
Florida Business Journal:
Florida gayrimenkul yatırımlarında 2000 ve 2005 yılları arasında “Altın Devri”ni yaşadı. 100de 200 kar yapan yatırımlar son iki senedir iniş eğiliminde. Bu konuda ne düşünüyorsunuz?
Nihan Gören:
Global dengelere baktığımızda bir bolgede iniş görürken, diğerinde artış görüyoruz. Şu anda Türkiyedeki emlaktaki karın artışı, bizim 4-5 sene önce yaşadığımız “Altın Dönem”i hatırlatıyor. Önümüzdeki 2 – 3 sene icinde terazinin aksi yöne ağır basması global ekonominin temel kaidelerinden biri.
Miami projesinin ana temeli bu zamanlamaya dayanıyor. Amacım Turk yatırımcıları iniş başlamadan doymuş marketten alıp, çıkış trendine girmek uzere olan Amerikan marketine sokmak.
Gayrimenkul yatırımında “Altin Kural” emlağı en düşük noktada alıp, en yüksek noktada elden cıkarmak. Hiçbir markette sürekli bir çıkış eğilimi görmek imkansız. Önemli olan bu eğilimleri analize edip en yüksek kazancı sağlamak.
Miami – Fort Lauderdale bölgesindeki en büyük kazancın kumar sektörünün bölgeye gelmesiyle olacağını görüyorum. Gectiğimiz sene yerel secimlerde kumar makinalari yasal hale geldi ve önümüzdeki birkaç sene içinde Las Vegas tarzı kumar endüstrisinin Miami’ye gelmesi bekleniyor.
Yerel ekonominin turizme kumarhaneleri de eklemesi bu yatırım firsatını créeme de la créeme sınıfına dahil ediyor.
Florida Business Journal:
Florida’da gayrimenkul alacak bir yatırımcı neleri göz önüne almalı?
Nihan Gören:
Florida’da bitmemiş inşaatlardan daire almak icin kontrat imzalandığında, diğer ’un temel atıldığında veya ilk birkaç ay içinde ödenmesi gerekiyor. Daha sonra inşaat bitene kadar bir ödeme yapılmıyor. Inşaat bitip, daireniz tamamen döşendikten sonra da 10 – 15 – 30 – 40 senelik mortgage alınabiliyor.
Bu bahsettiğim binalarda fiyatlar 800 bin dolar ile 15 Milyon dolar arasında. Örnek verirsek 1Milyon dolara bir kat aldığınızda 100 bin dolar kontrat imzalandığında diğer 100 bin dolar ilk birkaç ay içinde veriyorsunuz. Yaklaşık 1.5 – 2 sene icinde, – seçtiğiniz binaya gore – inşaat bittiğinde de mortgage almanız gerekiyor.
Florida Business Journal:
Projenizde belli bir zaman dilimi var mı?
Nihan Gören:
Benim önerim, fiyat artışı gelmeden, önümüzdeki 30 – 45 gun icinde kontrata bağlanmak. Bu dönem icinde hazır olamayan yatırımcılar için birkaç ay sonra başka binalar üzerine çalışma yapacağız. Cünkü bu projeler o zamana kadar doymuş duruma gelecek ve kar azalacak. Amacımız her 4 ayda bir en kazançlı yatırımları sunmak. Yatırım fırsatını en doğru zamanda, henüz market cok pahalanmadan sunmak.
Florida Business Journal:
Emlak alım işleminde Uluslararası yatırımcıyı ne gibi tehlikeler bekliyor? Türk yatırımcıların sizinle çalısması neden avantajlı?
Nihan Goren:
19 senedir Miami’de yaşayan bir Türk/Amerikan vatandaşı olarak, öncelikle birikmiş bir bilgi ve tecrübe sozkonusu. Emlak yatırım danışmanlığı cok ciddi sorumluluklar taşıyan bir meslek. Kanuni ve mali bircok detayın en doğru şekilde uygulanması gerekiyor. Yabancıların emlak sahibi olurken yapabileceği cok büyük yanlışlar var, Amerikalı bir danışman bunu bilmeden atlıyabilir. Benim senelerdir yatırımcılarla çalişmamın kazandırdığı en büyük avantajlardan biri burada ciddi bir “ekip” ile çalışmak ve hicbir detayı kaçırmamak.
Bir küçük örnek vermek gerekirse, yabancılar Amerikada şahıs ismine emlak almamalılar. Buradaki vergi sisteminden istifade edebilmek için emlak şirket ismine alınmalı. Bunun gibi pekçok önemli noktalar var.
Bir yatırımcının kazancını maximize edebilmek benim için son derece önemli, kişisel bir prensip. Senelerdir yatırımcı olarak kazandığım varlık kadar dost da kazandım ve hayatta guvenebileceğiniz dostlarınız olmasının en büyük varlık olduğuna inanıyorum. Dolayısıyla kendim yatırım yapmayacağım bir yeri kimseye tavsiye etmem.
Florida Business Journal:
Miami göz kamaştırıcı zenginliği ve eğlence hayatıyla dünyaca bilinen bir belde. Miami’de Gayrimenkul yatırımı yapmayı dusunen Türk yatırımcıları bu işlemde neler bekliyor?
Nihan Goren:
ilk adım, market analizi yapıp, tüm yatırım olanaklarını incelemek. Miami’de sayısız imkan sözkonusu.
Ikinci adım, inşaat sirketleriyle konuşup, direkt bilgi edinmek
Üçüncü, en cazip binaları mukayese edip ayrıcalıklı bir anlaşma yapmak.
Ben Miami projesinde bir yabancı icin en zor olan bu ilk üç noktayı kapsadım.
Daha sonra kendi finansal durumunuza göre bir binada karar verip, tüm dökumanları okumanız gerek.
Kontrat sartları ve tüm detaylar okunmalı.
Böyle bir yatırım icin madden ve manen hazir olmalısınız. Eğer bir şüpheniz varsa, katiyen imza atmamalısınız. Bu yatırımlar son derece yüksek düzeyde, finansal güç gerektiren yatırımlar.
Kontratı imzalayip ilk ödemeyi yaptığınızda 15 gun düsünme süreniz var. Bu süre içinde vazgeçerseniz yatırdığınız para tamamıyle iade edilecektir.
15 günlük dönem geçtikten sonra, kararınız kesin ise, “yeni yatırımınız hayırlı olsun”
Yatırımınız icin gerekli tüm finansal ve kanuni işlemleri ben şahsen Amerikada takip ederim.
ödemenizi tamamladığınızda artık arkanıza yaslanıp inşaatin bitimini bekleyebilirsiniz.
Inşaat bitimine yaklaşik üc ay kala mortgage işlemlerinin başlamasi gerek. Amaç, en kazançli mortgage firmasını bulmak.
Mortgage’ınız onaylandıktan sonra gayrimenkulunuzu en kaliteli şekilde döşenmis halde devir alıp, zevkini çıkarabilirsiniz.
Katinizi ister kullanır, ister kiraya verir, ya da güzel bir kazançla satabilirsiniz.
Florida Business Journal:
Harika! Verdiğiniz bu çok önemli bilgiler icin teşekkürler. yatırımcılar sizinle nasıl kontak kurabilirler?
Nihan Gören:
John, bana Miami Projesini tanıtma fırsatı verdiğiniz icin ben teşekkür ederim.
Bana nihan@miamiprojesi.com dan ulaşabilirsiniz.